Imieniny:

28.06.2017

OBSZAR ZDEGRADOWANY
Pierwszym elementem działań gminy prowadzących do wskazania fragmentu jej terytorium, na którym prowadzona będzie rewitalizacja, jest przeprowadzenie analiz pozwalających na wyznaczenie obszaru zdegradowanego. Ustawa zdefiniowała obszar zdegradowany (w art. 9) jako fragment terytorium gminy, który znajduje się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk. W dalszej części definicji wskazano szczegółowo, o jakie zjawiska chodzi.
Podstawą wyznaczenia obszaru zdegradowanego jest stwierdzenie, że występują na nim negatywne zjawiska społeczne. Bez ujawnienia występowania tych zjawisk nie można stwierdzić, czy obszar ten stanowi obszar zdegradowany w rozumieniu ustawy. Czym są negatywne zjawiska społeczne? Ustawa nie wymienia ich w sposób wyczerpujący, wskazując jedynie przykładowe sfery społeczne, których zła kondycja powinna być brana pod uwagę w toku analiz. Należą do nich: bezrobocie, ubóstwo, przestępczość, niski poziom edukacji lub kapitału społecznego, niewystarczający poziom uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym.

Jak zbadać te zjawiska? W tym celu należy cofnąć się do Rozdziału 2.5., w którym omówiono zasady sporządzania diagnoz na potrzeby ustawy. Ustawa nie przesądziła, które z przykładowo wymienionych negatywnych zjawisk społecznych należy
obowiązkowo zbadać, oddając w tym zakresie inicjatywę gminom, które mogą uwzględnić swoją lokalną specyfikę (art. 4). Diagnozowanie musi jednak przebiegać w poprawny metodologicznie i rzetelny sposób, przy wykorzystaniu mierników, których dalsza kontrola pozwoli odpowiedzieć na zasadnicze dla rewitalizacji pytanie: czy procesy rewitalizacyjne doprowadziły do zniwelowania/eliminacji negatywnych zjawisk? Dlatego właśnie niezbędne jest ustalenie ich wstępnego poziomu – zarówno dla potrzeb wskazania w ramach terytorium gminy obszaru ich koncentracji, jak i dla monitorowania przebiegu procesu rewitalizacji.

Każde z wymienionych zjawisk społecznych jest mierzalne. Określenie sposobu doboru mierników, a szerzej, metodologii badania terytorium gminy, powierzono jej samej, w związku z czym gminy (a najczęściej podmioty, którym zlecono analizę) mają swobodę w doborze metod badawczych. Można jedynie przykładowo wskazać, że w zakresie poszczególnych zjawisk występuje wielość mierzalnych elementów:
1. ubóstwo – rozkład terytorialny poszczególnych świadczeń pomocy społecznej, świadczeń rodzinnych i innych zależnych od dochodu (np. dodatków mieszkaniowych), itd.
2. bezrobocie – rozkład terytorialny osób pobierających świadczenia, dodatkowo analiza występowania osób długotrwale bezrobotnych, osób młodych itd.
3. uczestnictwo w życiu publicznym – rozkład terytorialny frekwencji wyborczej, itd.
4. poziom edukacji – rozkład terytorialny wyników w nauce, itd.
Oczywiście im większy wysiłek włożony zostanie w zebranie ww. danych, tym dokładniejsze wyniki możliwe są do osiągnięcia. Należy jednak podkreślić, że dostępne narzędzia przestrzennej obróbki danych pozwalają na uzyskanie w tym
zakresie bardzo precyzyjnych wyników, co udowadniają gminy, które rozpoczęły stosowanie przepisów ustawowych. Należy przy tym pamiętać, że dane osobowe podlegają ścisłej ochronie, zaś ich przetwarzanie możliwe jest wyłącznie na
warunkach określonych w ustawie o ochronie danych osobowych.
Stwierdzenie występowania negatywnych zjawisk społecznych jest niezbędnym, ale nie jedynym warunkiem delimitacji obszaru zdegradowanego. Obok zjawisk społecznych muszą bowiem jednocześnie występować negatywne zjawiska z co
najmniej jednej dodatkowej sfery, to jest:
1. negatywne zjawiska gospodarcze – przykładowo: niski stopień przedsiębiorczości, słaba kondycja lokalnych przedsiębiorstw;
2. negatywne zjawiska środowiskowe – przykładowo: przekroczenie standardów jakości środowiska, obecność odpadów stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi lub stanu środowiska;
3. negatywne zjawiska przestrzenno-funkcjonalne – przykładowo: niewystarczające wyposażenie w infrastrukturę techniczną i społeczną, zły stan techniczny tej infrastruktury, braku dostępu do podstawowych usług lub ich niska jakość, niedostosowanie rozwiązań urbanistycznych do zmieniających się funkcji obszaru, niski poziom obsługi komunikacyjnej, niedobór lub niska jakość terenów publicznych;
4. negatywne zjawiska techniczne – przykładowo: degradacja stanu technicznego obiektów budowlanych, w tym o przeznaczeniu mieszkaniowym, niefunkcjonowanie rozwiązań technicznych umożliwiających efektywne korzystanie z obiektów budowlanych, w szczególności w zakresie energooszczędności i ochrony środowiska.


OBSZAR REWITALIZACJI
Po przeprowadzeniu analiz prowadzących do wyznaczenia obszaru zdegradowanego, niezbędne jest wyznaczenie (w ramach tego obszaru) obszaru rewitalizacji. Obszar rewitalizacji jest obszarem, na którym prowadzona będzie rewitalizacja i wobec którego stosowane będą szczególne narzędzia ustawy. To właśnie dla obszaru rewitalizacji uchwalany jest gminny program rewitalizacji. Określenie, która część obszaru zdegradowanego stanowić będzie obszar rewitalizacji następuje w oparciu o dwie przesłanki. Pierwszą z nich jest stwierdzenie, że na obszarze tym koncentracja negatywnych zjawisk jest szczególna. Do wniosku tego można dojść za pomocą metod badawczych służących wyznaczeniu obszaru zdegradowanego (porównanie wartości mierników, ich koncentracji terytorialnej np..).
Drugą z przesłanek jest uznanie, że obszar ten ma istotne znaczenie dla rozwoju gminy. To bardzo szeroka przesłanka, która pozwala gminie na zachowanie marginesu uznaniowości we wskazaniu, która część obszaru zdegradowanego poddana ma zostać rewitalizacji. Znaczenie dla rozwoju gminy oceniać można na różne sposoby, przede wszystkim istotność danego obszaru powinna jednak wynikać z gminnych dokumentów strategicznych, być w nich wskazana jako obszar szczególnej troski władz publicznych, obszar na którym skupiać się będzie życie społeczno-gospodarcze w gminie. Do oceny istotności obszaru można posłużyć się przykładowo analizami urbanistycznymi, które wskażą obszar wpisujący się w zasady ogólne planowania przestrzennego, takie p.k np. zasada miasta zwartego, zasada niskoemisyjności.

WYZNACZANIE OBSZARÓW
Wyznaczenie obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji następuje łącznie, w uchwale rady gminy stanowiącej akt prawa miejscowego. Jak wspomniano w Rozdziale 2.3., rewitalizacja stanowi zadanie o charakterze fakultatywnym, stąd brak jest obowiązku wyznaczenia w gminie tych obszarów. Przystąpienie do prac nad ww. uchwałą oznacza zatem, że gmina zamierza realizować zadanie własne dot. rewitalizacji (chociaż wciąż nie kreuje takiego obowiązku, umożliwiając wycofanie się z jego realizacji np. poprzez nieuchwalenie gminnego programu rewitalizacji). Inicjatywa dotycząca uchwały może pochodzić zarówno od wójta jak i od samej rady gminy, która zleca wówczas wójtowi przygotowanie jej projektu (na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy o samorządzie gminnym). W przypadku, gdy inicjatorem uchwały jest wójt, występuje on do rady gminy z wnioskiem, który zawiera wskazanie granic obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji – wykonane na mapie w skali co najmniej 1:5000, sporządzonej z wykorzystaniem treści mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – z wykorzystaniem treści mapy ewidencyjnej w rozumieniu ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Do wniosku załącza się również diagnozę potwierdzającą spełnienie przez obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji przesłanek ich wyznaczenia (wymagania dot. diagnoz – patrz: Rozdział 2.5.). Art. 15 ust. 1 pkt 14 ustawy (jak również art. 11 ust. 1 w wypadku wyznaczania
obszaru rewitalizacji) reguluje wykorzystanie treści mapy zasadniczej. Wprowadzenie do ustawy sformułowania „opracowanej z wykorzystaniem treści mapy zasadniczej” umożliwia podmiotom przygotowującym gminny program rewitalizacji skorzystanie z jednego z dwóch rozwiązań. Po pierwsze podmiot może uzyskać urzędową kopie mapy zasadniczej z zasobu geodezyjnego. Taka mapa nie musi podlegać aktualizacji wykonanej przez geodetę (jak mapy do celów projektowych) i może być pozyskana zarówno w formie papierowej jak i elektronicznej. Należy podkreślić, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, podmiot prowadzący rejestr publiczny (a takim rejestrem jest baza danych kartograficznych będąca podstawą do utworzenia mapy zasadniczej) zapewnia podmiotowi wykonującemu zadania publiczne nieodpłatny dostęp do danych zawartych w tym rejestrze, gdy są one niezbędne do realizacji tych zadań. Tymczasem przepis art. 3 ust. 1 ustawy stanowi, że przygotowanie, koordynowanie i tworzenie warunków do prowadzenia rewitalizacji, a także jej prowadzenie w zakresie właściwości gminy stanowią jej zadanie własne, a zatem są zadaniem publicznym. W związku z powyższym za pozyskanie kopii cyfrowych mapy zasadniczej przeznaczonych do realizacji celów publicznych nie pobiera się opłaty, o ile o pozyskanie takiej mapy wnioskuje gmina. Wg wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie (III SA/Lu 597/11) podmioty prywatne wykonujące zadania publiczne na zlecenie podmiotów publicznych na podstawie umowy cywilnoprawnej nie mają prawa do
bezpłatnego korzystania z rejestrów. Podmiot prywatny może uzyskać bezpłatny dostęp do zasobu w przypadku posiadania upoważnienia o działaniu w imieniu wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.
Druga możliwość dotyczy wykorzystania w projekcie gminnego programu rewitalizacji kopii mapy zasadniczej pozyskanej z zasobu do innych celów. W przypadku, gdy podmiot posiada mapy zasadnicze pozyskane np. przy opracowaniu planu miejscowego (szczególnie dotyczy to kopii cyfrowych), może je ponownie wykorzystać do opracowania gminnego programu rewitalizacji bez konieczności aktualizacji lub ponownego
zatwierdzania ich przez PODGiK. Przed wystąpieniem z wnioskiem, wójt ma obowiązek przeprowadzenia konsultacji społecznych, których przedmiotem jest projekt wskazania granic obszarów wraz z diagnozą stanowiącą w istocie podstawę tego wskazania. Konsultacje publiczne prowadzi się na zasadach opisanych w Rozdziale 3.1., także w przypadku gdy wyznaczenie obszarów następuje z inicjatywy własnej rady gminy, która wówczas powierza wójtowi przeprowadzenie konsultacji.

Po przeprowadzeniu konsultacji wójt wprowadza do projektu ww. dokumentów zmiany, będące efektem zgłoszonych w czasie konsultacji postulatów. Wyniki konsultacji nie są dla wójta wiążące, może więc powstrzymać się przed wprowadzeniem jakichkolwiek zmian jeśli nie uzna ich za zasadne. Należy przyjąć, że wójt nie jest uprawniony do wprowadzania w wyniku konsultacji zmian, jeżeli zostały one zlecone przez radę gminy, która rozpoczęła procedurę wyznaczenia obszarów z własnej inicjatywy. Na podstawie przedstawionego wniosku rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Załącznikiem do uchwały jest mapa zawierająca wyznaczenie tych obszarów. W uchwale tej rada gminy może dodatkowo postanowić o czasowym zastosowaniu dwóch szczególnych środków prawnych, których celem jest zabezpieczenie obszaru rewitalizacji przed działaniami, które mogą utrudnić lub wręcz uniemożliwić przeprowadzenie procesu rewitalizacji (po jego zaprogramowaniu w gminnym programie rewitalizacji). Należą do nich: zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz powszechne prawo pierwokupu, szerzej opisane w Rozdziale 6.2.4. i 6.2.6. W uchwale wyznaczającej obszary środki te wprowadzić można na okres 2 lat – w tym czasie wejść w życie powinna uchwała o Specjalnej Strefie Rewitalizacji, przedłużająca obowiązywanie tych regulacji.
W jednym przypadku wójt może nie opracowywać diagnozy służącej wyznaczaniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. W przypadku gminy, która przeprowadziła odpowiednie analizy przed wejściem w życie ustawy, a ich wyniki zawarła w dokumentach takich jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo strategia rozwoju (w istocie wyznaczając w nich ww. obszary) – do wniosku załącza się informację o tym wyznaczeniu, wskazując, że obszary te spełniają wymogi, o których mowa w ustawie. Uchwała o wyznaczeniu obszarów oraz wprowadzeniu szczególnych środków prawnych stanowi akt prawa miejscowego. W tym zakresie aktualne pozostają uwagi dot. uchwały w sprawie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zawarte w Rozdziale 6.1.1., dotyczące wymogu ogłoszenia i wejścia w życie uchwały. Charakter aktu prawa miejscowego oznacza w szczególności możliwość zaskarżenia wyznaczenia obszarów przez osoby wykazujące w tym zakresie interes prawny. Pojęcie interesu prawnego jako przesłanki zaskarżenia aktu prawa miejscowego jest dość złożone, doczekało się wielu orzeczeń i komentarzy doktryny. Z uwagi na nowatorski charakter zastosowanych w ustawie rozwiązań można przyjąć, że przesłanką wystąpienia interesu prawnego będzie zarówno uwzględnienie nieruchomości w ramach obszaru rewitalizacji (jako zapowiedź uchwalenia dla tego obszaru Specjalnej Strefy Rewitalizacji zawierającej szczególne rozwiązania prawne), jak i brak takiego uwzględnienia (pozbawiający właściciela możliwości ubiegania się w przyszłości np. o dotacje remontowe). Także zastosowanie w uchwale zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz prawa pierwokupu stanowić może podstawę jej zaskarżenia, stąd, szczególnie w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, niezwykle istotne jest zawarcie w uchwale szerokiego uzasadnienia wskazującego na spełnienie ustawowych przesłanek zastosowania tego środka. Uchwała o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji jest ważna bezterminowo (mimo wygaśnięcia niektórych jej elementów po dwóch latach) i może być przedmiotem nowelizacji. Zmiana obszaru rewitalizacji w czasie obowiązywania dla niego uchwały w przedmiocie Specjalnej Strefy Rewitalizacji może być uznana za przesłankę do utraty mocy obowiązującej tej uchwały, zatem wszelkie zmiany w obrębie dokumentów stanowiących podstawę rewitalizacji (także gminnego programu rewitalizacji) powinny być dokonywane w sposób zaplanowany, sekwencyjnie i ze świadomością skutków tych działań.

---

Źródło: "Ustawa o rewitalizacji - praktyczny komentarz" Michał Leszczyński, Jarosław Kadłubowski; Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa Departament Polityki Przestrzennej, Warszawa 2016

Czytaj więcej